Рассмотрим следующий вариант – при визуальном осмотре квартиры покупатель изъявляет желание ее приобрести, но «выйти на сделку» завтра не может, поскольку для приобретения данной квартиры ему необходимо продать свою (в риелторской практике называется альтернативной сделкой).
В подтверждение серьезности своих намерений покупатель уплачивает аванс в размере 100 000 рублей и оговаривается дата заключения договора купли-продажи (например, через месяц). Однако через месяц покупатель данной квартиры «на сделку не выходит», что то не заладилась с покупателем его квартиры и требуемая денежная сумма у него отсутствовала.
Продавец отказался подождать еще некоторое время пока квартира по альтернативной сделке не продастся и отказался вернуть аванс, поскольку потерял месяц за который он наверняка нашел бы другого покупателя, а вины его в том что данная сделка распалась нет. В тоже время покупатель был вынужден вернуть аванс за свою квартиру так как договором было предусмотрено соответствующее положение.
В договоре «об авансе», который стороны заключили при передаче денег данная ситуация не была прописана и следовательно в случае обращения покупателя в суд с требованием о взыскании с продавца данных денежных средств суду придется осуществлять толкование содержания данного договора и руководствуясь этим толкованием решать обязан ли продавец возвратить аванс или нет.
Рассматриваемое толкование носит оценочный характер и следовательно нет гарантий что требования покупателя будут удовлетворены, кроме того продавец может доказать что у него действительно возникли убытки в результате неисполнения продавцом своих обязательств по покупке квартиры. При таких обстоятельствах и учитывая что сумма исковых требований не велика, покупателю скорее всего нецелесообразно обращаться в суд за защитой своих прав.
В указанной ситуации ему просто приходится распрощаться с авансовыми деньгами.
Казалось бы вины покупателя в «невыходе на сделку с точки зрения альтернативной сделки нет. Нести ответственность должен был тот по чьей вине «разорвалась цепочка», но на практике оказывается не все так просто.
Например, несколько лет назад (2004-2007 года) цены на жилую недвижимость в Москве стремительно росли и манипуляции с авансами приобретали массовый характер. Продавцы брали с покупателей авансовые деньги и продолжали показывать свою квартиру по более высокой цене. Если находился более щедрый покупатель, то квартира продавалась ему. А первому потенциальному покупателю зачастую приходилось «выбивать свои кровные», но угроза ареста квартиры в период сделки как правило вразумляла продавца.
Так как за это время цены на рынке недвижимости успевали вырасти, человеку оказывалось сложно подобрать новую квартиру. Он требовал продажи той за которую вносил аванс. По оговоренной договором цене. В данной ситуации и возникли основные сложности. Для того что бы понудить продавца к заключению сделки в судебном порядке необходимо что бы он содержал все существенные условия договора купли-продажи недвижимости – цена; данные позволяющие определенно отождествить продаваемую недвижимость; для жилых помещений - перечень лиц имеющих право пользования данным жилим помещением. В случае если договор не содержит вышеперечисленных условий, то он считается не заключенным.
В обывательском разговоре слова «задаток» и «аванс» зачастую воспринимаются как синонимы. Однако между ними есть разница и она имеет существенное значение.
Если сделка «сорвалась» по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере, а аванс - в однократном. С позиции покупателя, целесообразней вносить задаток, но на рынке недвижимости сложилась авансовая практика.
Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru