Уже давно во всех крупных городах России и СНГ окончательно сформировались два рынка недвижимости: вторичный, на котором продается недвижимость, уже имеющая хозяев, и первичный, где работают организации, строящие квартиры и их продающие. Причем последнее направление с каждым годом набирает обороты, ведь инвесторы и строители при грамотном ведении дела достигают хорошей рентабельности, а потенциальных покупателей жилых и нежилых помещений в новостройке становится все больше.
Федеральный закон «О долевом строительстве» вступивший в законную силу 01.04.2005 года нормативно установил средства защиты прав «дольщиков-соинвесторов», а так же определил полномочия компетентного государственного органа по надзору за долевым строительством, однако его действие указанного выше закона распространяется исключительно на те объекты незавершенные строительством на которые разрешение на строительство получено после вступления в законную силу вышеуказанного закона.
Соответственно многие застройщики «запаслись необходимыми разрешениями на строительство», как говорится впрок и реализовать гарантии предусмотренные действующим законодательством для потенциальных покупателей квартир в новостройке достаточно проблематично.
Казалось бы, договора составлены и давно заключены, деньги уплачены в полном размере (причем достаточно большие), дом введен в эксплуатацию, регулярно оплачиваются коммунальные услуги, есть все основания стать полноправным собственником распоряжаться своим имуществом исключительно по своему усмотрению, но, с оформлением помещения в собственность и регистрацией данного права возникают сложности.
Согласно действующему законодательству, регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя или сторон договора. В случае уклонения одной из сторон договора от вышеуказанной регистрации прав переход права собственности может быть осуществлен на основании судебного решения, вынесенного по требованию другой стороны и является одним из предусмотренных данным законом оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Неисполнение или ненадлежащее исполнение инвестиционной компанией взятых на себя обязательств препятствует осуществлению Вами прав собственника, а именно права распоряжения недвижимым имуществом, тем самым ограничивая права собственника.
К распространенным случаям, когда у соинвестора возникают сложности с получением прав на квартиру можно отнести ситуации когда:
- имеется исполненный договор инвестирования или купли продажи (вексельный или предварительный), строительство завершено, принято решение о вводе дома в эксплуатацию, но отсутствуют документы необходимые для оформления права собственности;
- или же при вышеобозначенных обстоятельствах объект не принят в эксплуатацию.
В первом варианте, истребовав из соответствующих организаций необходимые доказательства, суд удовлетворяет заявленные требования о признании права собственности на квартиру. При указанных выше обстоятельствах регистрационная служба на основании вступившего в законную силу решения и приложенных к нему документов ТБТИ регистрирует право собственности за заявителем.
Если дом не сдан в эксплуатацию получить собственность через суд (в данном случае на объект незавершенный строительством) значительно сложнее, поскольку непременным условием вынесения положительного судебного решения будет наличие доказательств о существовании спорного объекта (квартиры, машиноместа, офиса).
Грамотно поставленная работа в суде и с органами ТБТИ позволяет получить технические документы помещения, что и будет доказательством существования квартиры. Проще говоря, речь идет об инвентаризационных обмерах, где будут
Стоит более подробно остановиться на таком виде приобретения недвижимости в новостройке как предварительный договор купли-продажи. По своей законодательной конструкции рассматриваемый договор не определяет никаких обязательств для сторон кроме как, заключить основной договор после того, как произойдет определенное событие. Однако, при указанных обстоятельствах следует учитывать, что в силу ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании договора судом принимаются во внимание его буквальные условия, выясняется воля сторон, а при таких обстоятельствах предварительный договор как правило приобретает силу основного договора в силу специфики взаимоотношений между инвестором и соинвестором.
Передачи имущества по вышеобозначенному договору не происходит, а значит и основания для уплаты денег отсутствуют, но руководствуясь тем фактом, что договор исполнен в соответствии с его условиями, то согласно Гражданскому кодексу РФ вне зависимости от текстового наименования договора, к нему применяются условия соответствующие его буквальному содержанию.
Таким образом, практика в комментируемой ситуации идет по пути признания права собственности на квартиры на основании предварительных договоров.
АВТОР СТАТЬИ - ДЮЖЕВ-МАЛЬЦЕВ ВАДИМ ВАЛЕРИЕВИЧ
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru
Обратиться за юридической помощью по вопросам недвижимости Вы можете позвонив 8-926-218-83-16
адвокат по жилищным вопросам поможет разрешить рассматриваемую в данной статье ситуацию.