Любое строительство объекта недвижимости (здание или сооружение) непосредственно связанно с земельным участком, на котором оно ведется. Право собственника земельного участка возводить на нем строения, производить их перестройку либо снос, разрешать строительство на данном участке иным субъектам - непосредственно вытекает из конституционных правомочий собственника и специально оговорено в законе (ч. 2 статьи 35 Конституции РФ и статья 263 Гражданского кодекса РФ). Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять застройку в пределах и на условиях, установленных законом или договором с собственником.
Реализация указанных прав обусловлена конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц.
После того как строительство окончено на вновь созданное недвижимое имущество произведено признание права собственности которое возникает с даты внесения записи в единый государственный реестр прав (проведения государственной регистрации прав на недвижимость). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на недвижимое имущество, а на материалы использованные при его строительстве и конструкции.
Собственники и иные правообладатели участков земли приобретают право собственности на созданные или возведенные на этих участках строения, если иное не предусмотрено законом или договором с собственником.
Вышеуказанной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу статьи 222 ГК РФ признается жилой дом или другое вновь возведенное строение, созданное: а) на земельном участке с нарушением целевого использования такового; б) без получения на это требуемых разрешений; в) с существенным нарушением строительных норм и градостроительных правил.
Лицо, осуществившее такую постройку, не приобретает на неё право собственности, не вправе совершать с ней какие-либо сделки, которые несомненно будут считаться ничтожными со всеми вытекающими из данного факта последствиями, кроме того лица виновные в самовольном строительстве могут быть привлечены к административной ответственности.
Вместе с тем пункт 3 указанной выше статьи допускает возможность признать собственность через суд на самовольную постройку, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей требованиям которые установлены действующим законодательством .
Данная норма разграничивает два случая признания права собственности через суд на самовольную постройку:
1) за лицом, которое произвело постройку на не принадлежащем ему участке земли, однако при условии что этот участок будет в установленном порядке предоставлен ему под возведенную постройку;
2) за лицом, в собственности, или ином вещном праве которого находится земельный участок, где произведена постройка, т. е. за титульным землевладельцем.
В обоих указанных случаях право собственности в суде может быть признано только при условии, если её сохранение не будет нарушать права и иные законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей, а так же при ее строительстве соблюдены строительные нормы и градостроительные правила.
Перечисленные выше обстоятельства подлежат доказыванию в суде (таким доказательством может быть заключение строительной экспертизы) и если все необходимые требования соблюдены, то судья выносит решение о признании права собственности на самовольную постройку.
Безусловно, не может быть изменено, в том числе судом, разрешительное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешительному использованию, а компетентным органом был дан отказ в изменении целевого назначения земли, требование о признании права собственности не может быть удовлетворено судом. Иное противоречило бы требованиям статьи 8 Земельного кодекса РФ.
После вступления в законную силу судебное решение о признании собственности на самовольно построенный объект недвижимости является одним из предусмотренных законом оснований для проведения государственной регистрации прав на данный объект.
В этой связи в резолютивной части данного решения должны содержаться необходимые сведения позволяющие отождествить указанный в решении объект, его наименование и назначение, площадь, данные технического учета и.т. д. .
Отсутствие этих данных затруднит регистрацию прав и потребует разъяснения решения суда( данное обстоятельство необходимо учесть при составлении искового заявления).
Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru