В случае если вы собираетесь при продаже квартиры воспользоваться услугами агентства недвижимости, то скорее всего данная организация предложит заключить эксклюзивный договор.

Данный договор представляет собой письменное соглашение продавца недвижимости и посредника (риелторской фирмы или частного риелтора). В соответствии, с которым последний обязуется по поручению продавца найти покупателя и организовать проведение сделки с объектом недвижимого имущества являющегося предметом эксклюзивного договора.

Условия рассматриваемого договора у каждой риелторской фирмы свои, но неизменно следующие условие: продавец заключивший указанный договор не вправе в течении срока согласованного сторонами (как правило, от одного до трех месяцев) привлекать к продаже недвижимости третьих лиц. В обеспечение взятых на себя обязательств продавец, как правило передает риелтору правоустанавливающие документы на квартиру. По истечении срока договор может быть продлен или расторгнут по соглашению сторон.

При оформлении взаимоотношений с клиентом по средствам такого договора агентства недвижимости как правило более активно подыскивают покупателей, хотя при заключении договора в большинстве случаев не уплачивается аванс и даже приходится нести издержки на рекламу и. т. д. .

Свое вознаграждение риелторы в большинстве случаев получают непосредственно с продажи квартиры, однако ситуации бывают разные и в договоре стороны могут прописать и иные условия оплаты услуг.

Продажа квартиры подобным образом избавляет продавца от многих хлопот, к примеру пристального внимания аферистов и криминальных структур. Кроме того, на первоначальном этапе самостоятельной продажи недвижимости примерно половина показов приходится на долю агентов по недвижимости которые еще не имеют потенциальных покупателей на просматриваемую квартиру и имеют намеренья либо прицениться, либо навязать продавцу свои услуги – это сильно изматывает продавца и достаточно часто интерес к самостоятельной продаже квартиры пропадает.

Некоторые продавцы не хотят оставлять на ответственное хранение правоустанавливающие документы, опасаясь что сотрудники агентства завладев документами продадут квартиру и присвоят деньги, однако для совершения данных действий необходима доверенность, где прописаны соответствующие полномочия, не имея такой доверенности риелтор не сможет совершить сделку. 

Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт youristy.ru

Для получения юридической помощи звоните: 8-926-218-83-16 

В указанной статье рассматривается проблематика признания и приобретения прав на недвижимость и иные вещи. Не считая того раскрываются основания признания права собственности на плоды, продукцию и доходы от применения имущества в том числе и недвижимого за владельцем либо арендатором, а в равной мере за другим лицом обладающим принесенным имуществом на основаниях предусмотренных работающим законодательством либо действующим контрактом. Так же в статье рассматриваются фактор перехода прав принадлежности на недвижимость.

В статье 136 Гражданского кодекса Русской Федерации определено, что права на плоды, продукцию, а так же другие доходы, которые заработаны от эксплуатации имущества, принадлежат личности, употребляющей этакое имущество на законном основании. Эта договоренность может быть изменена в силу закона либо соглашения сторон контракта.

В качестве такой личности может выступать как собственник объекта недвижимости, так и арендатор, а так же любое иное лицо, если тот или другой использует имущество правомерно и сообразно реализуют право на признание прав на плоды, продукцию и доходы заработанные от применения имущества. В предоставленном случае гражданское законодательство находит превосходство законного владельца над собственником.

Но положениями статьи 299 Гражданского кодекса эта ценность отдается в выгоду органов муниципальных либо органов государственного управления – владельцев этого имущества, которым управляют учреждения и иные муниципальные компании на праве хозяйственного ведения или же оперативного управления.

Исходя из положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ продукция, а так же другие доходы и плоды, заработанные арендатором в процессе использования этого имущества, на основаниях предусмотренных договором, являются его собственностью. Все-таки в договоре может быть определено, что арендная плата сочиняет некую долю заработанной продукции.

В то же время следует отметить, что собственность на любые объекты недвижимости возникает при их регистрации в определенном муниципальном органе и следовательно ежели договор приобретения недвижимости не прошел эту регистрацию, то переход право собственности на рассматриваемую недвижимость не перешло.

Обратиться за юридической помощью по вопросам недвижимости Вы можете позвонив 8-926-218-83-16

Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт youristy.ru

Российский законодатель проделал достаточно серьезную работу по защите интересов граждан участников долевого строительства, которая нашла свое отражение в фз №214 (для краткости закон о долевом строительстве), после принятия в него неоднократно вносились кардинальные поправки. Однако по истечении шести лет действия данного закона число граждан пострадавших при строительстве многоквартирных домов не уменьшается, что в общем свидетельствует о недостаточной эффективности рассматриваемого закона.

Принятый 28 июня 2011 года депутатами закон «О внесении изменений в ФЗ (О несостоятельности (банкротстве)) и статьи семнадцатую и двести двадцать третью АПК РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства» - это, в принципе достаточно серьезная помощь тем кто уже пострадал от мошеннических или просто неэффективных хозяйственных действий застройщиков.

Смысл данного закона состоит в том, чтобы закрепить за дольщиками активы, которые сформированы на их деньги за время строительства.

Как изменяется положение обманутого дольщика в свете нового закона?

Самым важным вне всякого сомнения является то обстоятельство, что при рассмотрении дела о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у дольщика права требования о передаче жилого помещения указанного в договоре или соответствующего денежного требования. И это может быть не только договор долевого участия в строительстве, но и любая сделка, связанная с передачей денежных средств или другого имущества на строительство многоквартирного дома и передачей после окончания строительства жилого помещения в собственность участника строительства. Другими словами, дольщику нельзя отказать по тому основанию, что он в свое время заключил не тот договор (например, предварительный договор купли продажи или с использованием «вексельной схемы»).

Кроме того важное значение имеет очередность удовлетворения требования кредиторов при рассмотрении дела о банкротстве застройщика. В соответствии с рассматриваемым законом «обманутые дольщики» в указанной выше очереди имеют преимущественное положение. Выражаясь математическими определениями - обозначенная категория является кредиторами третьей очереди.

Впереди их такая крайне редкая категория, как граждане, перед которыми организация «банкрот» несет ответственность за причинение вреда жизни и здоровью, и выплаты которые в большинстве случаев не имеют существенного значения — зарплаты и выходные пособия бывшим работникам застройщика.

Среди традиционных кредиторов дольщики  безусловно первые т. е. сначала удовлетворяются требования дольщиков, а с оставшихся средств требования остальных кредиторов.

Так же закон определяет порядок удовлетворения требований дольщиков.

Если строительство многоквартирного дома завершено, и квартир хватает на всех участников долевого строительства, то жилые помещения просто передаются в собственность указанных лиц. В случае если дом не сдан в эксплуатацию (еще не достроен), участникам данного строительства предлагается создать ЖСК, которому передаются права на объект незавершенный строительством, а дальше кооператив за счет взносов «дольщиков» и активов полученных от «застройщика-банкрота» завершает строительство. Наконец, если участники строительства не придут к соглашению по поводу создания ЖСК, то активы застройщика будут реализованы через аукцион и вырученные средства разделены между дольщиками пропорционально вкладам.

Рассматриваемому закону в некотором смысле придана обратная сила т. е. закон может действовать и в отношении тех процессов разбирательство по которым началось до вступления данного законодательного акта в силу. Кроме того, в определенных случаях арбитражный суд вправе принять решение об истребовании объектов недвижимости из чужого незаконного владения и о признании сделок с таким имуществом недействительными либо незаключенными. Скорее всего законодатель имеет ввиду случаи когда перед банкротством или при проведении оздоровительных процедур в отношении компании-банкрота имущество отчуждается или обременяется по сомнительным сделкам.

Следует отметить, что кроме прописанных в статье положений закон регулирует другие правовые нюансы, как самой процедуры банкротства, так и реализации имущества организации должника, которые так же направлены на защиту интересов дольщиков. Однако многое будет зависеть от толкования судом данного закона в процессе его применения и следовательно будет зависеть от судебной практики которая сформируется при его применении.

Автор статьи - Дюжев-Мальцев Вадим Валериевич

Полное или частичное цитирование текста данной статьи возможно только со ссылкой на сайт www.youristy.ru

 Более подробную информацию Вы можете узнать, связавшись с нами: по телефону 8 926 218 83 16

Перейти на главную